De vrijwaringplicht
Volgens de wet is de verkoper gehouden tot de vrijwaring van de koper voor verborgen gebreken. Op basis van deze ‘vrijwaringplicht’ moet een koper op zijn beide oren kunnen slapen nadat hij een woning of appartement heeft gekocht. Dat betekent dat wanneer na verloop van tijd een verborgen gebrek opduikt, de koper actie kan ondernemen ten opzichte van de verkoper.
Wat is een verborgen gebrek?
Een verborgen gebrek is, zoals de naam het zegt, een gebrek dat bij de aankoop niet bekend was, niet bij de koper en ook niet bij de verkoper. Denk aan schimmel, een vochtprobleem, een lek in ondergrondse leidingen, houtworm… Als de koper deze gebreken zou hebben gekend, dan zou hij ofwel het onroerend goed niet hebben gekocht of er een lagere prijs voor hebben betaald. Ze maken de woning namelijk vaak ongeschikt voor het beoogde gebruik.
Vier voorwaarden
De koper kan zich bij een gebrek tot de verkoper wenden wanneer elk van onderstaande vier voorwaarden vervuld zijn:
- Het verkochte goed moet gebrekkig Dat kan door een inherent gebrek aan de woning (een huiszwam of een lekkende leiding), maar ook doordat de koper de woning niet kan gebruiken zoals hij voor ogen had.
- Het gebrek moet verborgen zijn, in die zin dat een aandachtige koper het niet kon opmerken tijdens het bezoek.
- Het gebrek moet ernstig Dat is het geval als het verkochte goed voor een bepaalde periode niet beschikbaar is voor de normale bestemming. Als het gebrek snel hersteld kan worden zonder zware kosten, gaat het niet om een verborgen gebrek.
- Het gebrek was al aanwezig op het tijdstip van de verkoop. De bewijslast daarvoor is echter moeilijk. Dat wordt opgevangen door het vermoeden van anterioriteit: als wordt vastgesteld dat de koper het goed op een normale wijze heeft gebruikt, dan wordt aangenomen dat het gebrek al bestond op het moment van de eigendomsoverdracht.
Welke compensatie voor verborgen gebreken?
Bij het indienen van een vordering als gevolg van een verborgen gebrek heeft de koper twee mogelijkheden: ofwel de teruggave van het onroerend goed in ruil voor de terugbetaling van de verkoopprijs en de bijkomende kosten, ofwel het behoud van het onroerend goed mits een prijsvermindering.
Het exoneratiebeding
Zoals hierboven beschreven is iedere verkoper vrijwaring verschuldigd voor verborgen gebreken, ook als hij niet op de hoogte was van het verborgen gebrek. Deze verkoper ter goeder trouw kan echter wel zijn aansprakelijkheid beperken door een exoneratiebeding op te nemen in de verkoopovereenkomst. Vaak wordt daarvoor de standaardbepaling gebruikt dat het onroerend goed wordt verkocht met alle zichtbare en verborgen gebreken. Daarmee weet de koper dat hij de verkoper niet zal kunnen aanspreken indien verborgen gebreken aan het licht komen. Verkopers die te kwader trouw waren (dus verkopers die op de hoogte waren van het gebrek of professionele verkopers) kunnen geen exoneratiebeding opnemen in hun verkoopovereenkomst. De koper zal deze verkopers bijgevolg in principe altijd kunnen aanspreken voor verborgen gebreken.
Conclusie
Volgens de wettelijke vrijwaringplicht kan een koper zich bij een verborgen gebrek wenden tot de verkoper als aan vier voorwaarden is voldaan: het gebrek is verborgen, voldoende ernstig en reeds aanwezig en de woning is gebrekkig.