Die regels staan beschreven in de statuten van het gebouw. En die statuten bundelen op hun beurt de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Deze beide documenten zijn verplicht. Begin 2019 werd nog een derde document verplicht: het reglement van interne orde
Wat is de basisakte?
Het eerste belangrijke document bij mede-eigendom van een appartementsgebouw is de (notariële) basisakte. Dit document beschrijft het onroerend goed, alsook de privatieve en de gemeenschappelijke delen ervan. Daarnaast wordt voor elke privatieve eenheid het aandeel in de gemeenschappelijke onroerende delen uitgedrukt (in (tien)duizendsten). Hoe hoger dat aandeel, hoe hoger de bijdragen in de gemeenschappelijke kosten (en hoe zwaarder de stem van de eigenaar in de algemene vergadering).
Hoe wordt het aandeel in de gemeenschappelijke delen bepaald?
De basis voor dit aandeel is de waarde van elk kavel. Die is afhankelijk van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel. Ze wordt door een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar vastgelegd in een gemotiveerd verslag dat bij de basisakte wordt gevoegd.
Waarom is een basisakte nodig?
De basisakte heeft als doel discussies te vermijden door aan iedereen duidelijk te maken wat onder het privégedeelte en wat onder de gemeenschappelijke delen valt. Ze bepaalt dus de eigendomsrechten.
Wat is het reglement van mede-eigendom?
Het tweede verplichte document bij mede-eigendom is het reglement van mede-eigendom. Zoals de naam het zegt, beschrijft dit reglement de onderlinge organisatorische regels tussen de mede-eigenaars. Ook dit document dient notarieel opgesteld te worden.
Wat staat er in het reglement van mede-eigendom?
Het reglement van mede-eigendom beschrijft de rechten en de plichten van de mede-eigenaars. Denk aan vragen zoals: ‘Wie mag de tuin gebruiken?’, ‘Is een bepaalde beroepsactiviteit toegelaten?’, Mogen bepaalde werken worden uitgevoerd?’. Daarnaast is de verdeling van de lasten voor het onderhoud en de herstelling van de gemeenschappelijke delen erin opgenomen.
Wat is het reglement van interne orde?
1 januari 2019 is een belangrijke datum voor het reglement van interne orde. Op die dag werd dit reglement namelijk verplicht (ervoor was het facultatief). Tegelijk werden zaken uit de statuten overgeheveld naar het reglement van interne orde. In tegenstelling tot de basisakte en het reglement van mede-eigendom kan dit document onderhands opgesteld worden. De tussenkomst van een notaris is dus niet nodig, waardoor de inhoud gemakkelijker gewijzigd kan worden.
Wat staat er in het reglement van interne orde?
Vóór 1 januari 2019 beschreef het reglement van interne orde de leefregels, gedrags- en huiselijke regels in zowel de private als de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom. Het bevatte onder meer afspraken met betrekking tot geluidsoverlast, geurhinder, het houden van huisdieren, netheid, veiligheid, het plaatsen van fietsen of vuilnis in de gemeenschappelijke delen, … Een soort huishoudelijk reglement dus. Dat blijft zo, maar door de hervorming van het appartementsrecht werd de inhoud uitgebreid.
Vandaag beschrijft het reglement van interne orde daarnaast ook een aantal zaken die vroeger in de statuten stonden. Zo maken de bepalingen met betrekking tot de algemene vergadering voortaan deel uit van het reglement van interne orde. Wanneer komt de algemene vergadering samen? Hoe wordt ze bijeengeroepen? Wat is de werkwijze en wat zijn de bevoegdheden? Daarnaast werden ook de regels met betrekking tot de syndicus uit de statuten gehaald. Het is nu dus het reglement van interne orde dat beschrijft hoe de benoeming van de syndicus verloopt, wat zijn bevoegdheden zijn, hoe lang zijn mandaat loopt en hoe zijn mandaat hernieuwd of opgezegd kan worden.
Voor wie is het reglement van interne orde belangrijk?
Het reglement van interne orde geldt voor de mede-eigenaars van appartementen, maar ook voor de huurders ervan. De eigenaar moet hen dit document dus bij het begin van de huurperiode overhandigen en ernaar verwijzen in de huurovereenkomst. Doet hij dit niet en maakt de huurder het te bont, dan kunnen de andere mede-eigenaars hem daarover aanspreken.