La garantie des vices cachés
La loi prévoit que le vendeur est tenu de préserver l’acheteur de tout vice caché. Cette disposition est censée permettre à l’acheteur de dormir sur ses deux oreilles après qu’il a acheté une maison ou un appartement. En conséquence, si l’acheteur découvre un vice caché à un moment donné, il peut se retourner contre le vendeur.
Qu’entend-on par vice caché ?
Comme son nom l’indique, un vice caché est un défaut dont tant l’acheteur que le vendeur ignoraient l’existence au moment de la vente. On peut penser ici à des situations telles que des moisissures, un problème d’humidité, une fuite dans des canalisations souterraines, des xylophages, etc. Si l’acheteur avait été avisé de ces défauts, soit il n’avait pas acheté l’immeuble, soit il avait payé un montant moindre pour en devenir propriétaire. Bien souvent, en effet, la découverte de vices cachés a pour conséquence que l’acheteur ne peut pas utiliser l’immeuble comme il l’envisageait.
Quatre conditions
L’acheteur peut se retourner contre le vendeur si les quatre conditions ci-dessous sont remplies :
- L’immeuble vendu doit présenter un défaut. Deux cas de figure sont ici possibles : soit le défaut est inhérent à l’habitation (un problème de mérule ou une fuite de canalisation), soit l’acheteur ne peut pas utiliser cette dernière comme il l’envisageait.
- Il doit s’agir d’un vice caché, ce qui signifie qu’un acheteur attentif n’aurait pas pu le remarquer lorsqu’il a visité l’immeuble.
- Le défaut doit être grave. Cette condition sera remplie si l’immeuble vendu ne peut pas être utilisé normalement pendant une période déterminée. Si le défaut peut être réparé rapidement sans qu’il faille exposer des frais importants, on ne parlera pas de vice caché.
- Le vice était déjà présent au moment de la vente. La charge de la preuve à cet égard est difficile à produire, mais elle est compensée par la présomption d’antériorité : s’il est constaté que l’acheteur a utilisé l’immeuble d’une manière normale, il sera alors admis que le défaut existait déjà au moment du transfert de propriété.
Quelle compensation pour les vices cachés ?
L’acheteur qui souhaite se retourner contre le propriétaire à la suite de la découverte d’un vice caché dispose de deux possibilités : il peut soit restituer l’immeuble en contrepartie du remboursement du prix de vente et des frais complémentaires, soit le conserver moyennant une réduction du prix de vente.
La clause d’exonération
Comme expliqué ci-dessus, chaque vendeur doit préserver l’acheteur des vices cachés, même s’il en ignorait l’existence. Le vendeur de bonne foi peut toutefois limiter sa responsabilité en insérant une clause d’exonération dans le compromis de vente. En pratique, beaucoup de vendeurs utilisent à cet effet la clause standard qui énonce que l’immeuble est vendu avec tous les défauts visibles et cachés. L’acheteur qui signe un compromis de vente contenant cette clause sait que la responsabilité du vendeur ne pourra pas être engagée si des vices cachés apparaissent. Les vendeurs de mauvaise foi (ceux qui étaient au courant du vice, donc, ou des vendeurs professionnels) ne peuvent pas intégrer de clause d’exonération dans leur compromis de vente, de sorte que l’acheteur pourra en principe toujours engager leur responsabilité en cas de vices cachés.
Conclusion
L’acheteur peut se prévaloir de la garantie légale des vices cachés pour se retourner contre le vendeur s’il découvre un défaut caché. Les quatre conditions suivantes doivent pour ce faire être remplies : l’habitation doit présenter un défaut (1), celui-ci était caché (2) et déjà présent (3) et il est suffisamment grave (4).