Ces règles sont décrites dans les statuts de l’immeuble, qui contiennent l’acte de base et le règlement de copropriété, deux documents obligatoires bien souvent complétés par le règlement d’ordre intérieur, qui est lui facultatif.
Qu’est-ce que l’acte de base ?
Le premier document important dans le cadre d’une copropriété d’un immeuble à appartements est l’acte de base (notarié). Ce document décrit l’immeuble ainsi que ses parties privatives et communes. Il mentionne par ailleurs la quote-part que représente (en (dix-)millièmes) chaque entité privative dans les parties immobilières communes. Plus cette quote-part sera élevée, plus les contributions aux charges communes le seront également (et plus la voix du propriétaire pèsera lourd lors de l’assemblée générale).
Comment la quote-part dans les parties communes est-elle déterminée ?
La base de calcul de cette quote-part est la valeur de chaque lot. Celle-ci dépend de la superficie nette au sol ainsi que de l’affectation et de la situation de chaque partie privative. Elle est fixée par un notaire, un géomètre-expert, un architecte ou un agent immobilier dans un rapport motivé qui est joint à l’acte de base.
Pourquoi un acte de base est-il nécessaire ?
L’acte de base a pour objectif d’éviter les discussions en indiquant clairement à tout le monde ce qui relève des parties privatives et des parties communes. L’acte de base détermine par conséquent les droits de propriété.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?
Le deuxième document obligatoire dans le cadre d’une copropriété est le règlement de copropriété. Comme son nom l’indique, ce règlement décrit les règles organisationnelles qui s’appliquent aux copropriétaires. Ce document doit lui aussi être établi devant notaire.
Que contient le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété décrit les droits et devoirs des copropriétaires et règle des questions telles que « Qui peut utiliser le jardin ? », « Une activité professionnelle X est-elle autorisée ? » ou « Des travaux X peuvent-ils être exécutés ? ». Ce règlement fixe par ailleurs la répartition des charges relatives à l’entretien et à la réparation des parties communes.
Qu’est-ce que le règlement d’ordre intérieur ?
Le 1er janvier 2019 est une date clé pour le règlement d’ordre intérieur. Ce jour-là, ce règlement est devenu obligatoire (alors qu’il était facultatif auparavant). Dans le même temps, un certain nombre de dispositions figurant auparavant dans les statuts ont été transférées vers le règlement d’ordre intérieur. Contrairement à l’acte de base et au règlement de copropriété, ce troisième document obligatoire ne doit pas établi devant notaire. Son contenu peut donc être modifié plus facilement.
Que contient le règlement d’ordre intérieur ?
Avant le 1er janvier 2019, le règlement d’ordre intérieur décrivait les règles de vie et de comportement dans les parties aussi bien privées que communes de l’immeuble. Il contenait notamment des dispositions en matière de nuisances sonores et olfactives, de possession d’animaux domestiques, de propreté, de sécurité, de rangement des vélos ou de disposition des ordures dans les parties communes, … Il s’agissait donc d’une sorte de règlement « domestique ». C’est toujours le cas aujourd’hui, mais suite à la réforme de la loi sur les appartements, le contenu du règlement d’ordre intérieur a été élargi.
Le règlement d’ordre intérieur décrit désormais aussi un certain nombre de choses qui figuraient auparavant dans les statuts. Il contient notamment des dispositions relatives à l’assemblée générale des copropriétaires. Quand est-ce que l’assemblée générale se tient ? Comment les invitations sont-elles envoyées ? Quel est son fonctionnement et quelles sont les compétences de l’AG ? Par ailleurs, les règles relatives au syndic ont elles aussi été éliminées des statuts. Depuis lors, c’est le règlement d’ordre intérieur qui décrit la procédure de désignation du syndic, les compétences de ce dernier, la durée de son mandat et la procédure de renouvellement ou de résiliation de son mandat.
Pour qui le règlement d’ordre intérieur est-il important ?
Le règlement d’ordre intérieur s’applique aux copropriétaires des appartements, ainsi qu’aux locataires de ces derniers. Par conséquent, le propriétaire doit leur remettre ce document au début de la période locative et y faire référence dans le contrat de location. S’il ne le fait pas et que le locataire dépasse les bornes, les autres copropriétaires peuvent l’interpeller à ce sujet.