En proposant cette réforme, le ministre flamand des Finances, Bart Tommelein (Open VLD) met fin aux droits d’enregistrement sur la base du revenu cadastral. Ce revenu cadastral (RC) correspondait au prix de location potentiel d’un logement mais le système de calcul en question n’avait quant à lui plus été actualisé depuis 1974.
Qu’est-ce qui change au niveau des droits d’enregistrement ?
Le principal changement réside dans le fait que les « petits frais d’acte » et les « grands frais d’acte » disparaissent. Désormais, les droits d’enregistrement ne différeront plus en fonction du revenu cadastral non indexé. Seul un tarif global de 7% sera d’application. Jusqu’à présent, les droits d’enregistrement d’un logement familial étaient fixés à 5 % pour les petits frais d’acte (maison modeste dont le RC était inférieur à 745 euros) et de 10 % pour les grands frais d’acte (RC supérieur à 745 euros).
N’existe-t-il aucune exception ?
Si. Pour les maisons modestes (vendues à moins de 200 000 euros), la première tranche de 80 000 euros est exonérée. Aucun droit d’enregistrement n’est donc dû sur celle-ci. Pour les maisons ou les appartements situés dans les villes centres ou en périphérie flamande, la réduction s’applique jusqu’à concurrence de 220 000 euros.
Y a-t-il certaines conditions à respecter pour le tarif à 7 % ?
Le droit d’enregistrement de 7 % n’est d’application que pour le premier logement et vous devez y habiter pendant deux ans au moins. Dans tous les autres cas, vous devez verser 10 %. Pour une résidence secondaire, des droits d’enregistrement de 10 % vous seront donc réclamés.
Quand puis-je payer seulement 6 % ?
Dans le cas de gros travaux de rénovation énergétique dans les cinq ans suivant l’achat. On entend par là : remplacement complet du système de chauffage, de la climatisation ou de la ventilation et l’isolation d’au moins 75 % de l’enveloppe du bâtiment.
Pourquoi une réforme des droits d’enregistrement ?
La dernière modification du système sur la base du revenu cadastral datait déjà de 1974. Autant dire que le régime d’application était loin d’être actuel et complet. Il était dès lors possible qu’une villa à la campagne donne droit à des petits frais d’acte alors que les grands frais d’acte s’appliquaient à un petit appartement en ville.
À partir de quand ce changement sera-t-il réalisé ?
La réforme devrait entrer en vigueur avant l’été 2018. Le gouvernement flamand doit encore définir la date exacte.
Quid de l’abattement ?
Jusqu’à présent, pour l’achat de votre premier logement, vous pouviez entrer en ligne de compte pour l’abattement normal. Il s’agissait d’une exonération des droits d’enregistrement sur la première tranche de 15 000 euros (tant pour les « petits » que les « grands frais d’acte »). En cas d’un crédit hypothécaire, une deuxième tranche de 20 000 euros était également exonérée de droits d’enregistrement (abattement complémentaire ou majoré). Les deux abattements sont supprimés mais sont compensés par l’exonération de 80 000 euros pour les habitations de moins de 200 000 euros.
Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ?
Exemple 1 : un logement familial dont le prix de vente s’élève à 195 000 euros et le revenu cadastral à 569 euros. Jusqu’à présent, les droits d’enregistrement pour ce logement s’élevaient à 195 000 x 5 % = 9 750 euros. Pour un premier logement, la première tranche de 15 000 euros (abattement classique) ou 35 000 euros (abattement majoré) était exonérée. Les droits d’enregistrement atteignaient donc respectivement 9 000 ou 8 000 euros. Dans le cadre du nouveau système, le calcul serait le suivant : (195 000-80 000) x 7 % = 8 050 euros.
Exemple 2 : logement familial dont le prix de vente s’élève à 205 000 euros et le RC à 569 €. Jusqu’à présent, vous payiez 10 250 euros de droits d’enregistrement (205 000 x 5 %). En cas de droit d’abattement : 9 500 euros ou 8 500 euros. À l’avenir : 14 350 euros (205 000 x 7%).
Exemple 3 : logement familial dont le prix de vente s’élève à 205 000 euros et RC de 790 euros. Jusqu’à présent, les droits d’enregistrement s’élevaient à 20 500 euros pour ce bien (205 000 x 10 %) ou 19 000 / 17 000 euros (abattement). Dès cet été, cette somme ne s’élèvera qu’à 14 350 euros (205 000 x 7 %).
Conclusion
Pour les logements familiaux pour lesquels les « petits frais d’acte » ne sont pas d’application actuellement, il est plus intéressant d’attendre l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation (exemple 3). En revanche, pour les biens immobiliers ayant de petits frais d’acte et dont la valeur de vente dépasse 200 000 euros, les droits d’enregistrement augmentent (exemple 2). Si la valeur de vente est inférieure à 200 000 euros, le nouveau système se révèle plus intéressant (exemple 1). Pour une première acquisition, il est donc plus facile d’acheter un logement existant avec de grands frais d’acte ou un logement dont la valeur de vente ne dépasse pas 200 000 euros. Par contre, il est très probable qu’un logement à 205 000 euros ne se vende pas facilement alors qu’il trouverait très vite acquéreur si le prix affiché s’élevait à 195 000 euros.