Juste avant de partir en vacances l’été dernier, le gouvernement Bourgeois a approuvé l’avant-projet du décret flamand relatif à la mise en location de logements. Cette nouvelle législation devrait remplacer officiellement la loi actuelle en matière de mise en location de logements à partir du 1er septembre 2018. À compter de cette date, de nouvelles règles s’appliqueront aussi bien aux bailleurs qu’aux preneurs. Enfin, le décret relatif à la mise en location de logements est également mieux adapté aux nouvelles formes de vie en commun puisqu’il contient notamment des dispositions en matière de colocation et de logement des étudiants.
Qu’est-ce qui changera spécifiquement pour le locataire ?
• Les contrats de location de courte durée (trois ans maximum) pourront être résiliés unilatéralement et de manière anticipée par le preneur (les contrats de bail de neuf ans demeurent toutefois la règle), moyennant, toutefois, un délai de préavis de trois mois et une indemnité de préavis (d’un demi-mois en cas de résiliation lors de la troisième année du bail, d’un mois en cas de résiliation pendant la deuxième année du bail et d’un mois et demi en cas de résiliation lors de la première année du bail).
• Le locataire était déjà responsable des dommages occasionnés par le feu, mais à partir du 1er septembre 2018, il sera également responsable des dommages occasionnés par l’eau. Désormais, il devra par conséquent contracter une assurance couvrant aussi bien les dommages liés à l’incendie que les dégâts des eaux. Le preneur pourra contracter cette assurance soit à titre personnel, soit par l’intermédiaire du bailleur. Celui-ci répercutera toutefois sur le preneur le surcoût de la clause « d’abandon de recours à l’égard du locataire » intégrée à sa propre assurance incendie.
• Si des réparations à charge du bailleur se révèlent nécessaires, le preneur devra dorénavant l’en avertir en temps voulu. Le bailleur pourra ainsi intervenir rapidement et empêcher d’autres dégâts. Les petits travaux de réparation ou les réparations nécessaires à la suite d’une négligence de la part du preneur restent à la charge de ce dernier. Afin d’y voir clair, une liste (non limitative) des travaux relevant de la responsabilité du preneur sera établie.
• En cas de décès du preneur, ses héritiers auront deux mois pour décider s’ils souhaitent poursuivre le contrat de bail. Si tel n’est pas leur souhait, le contrat sera automatiquement dissous deux mois après le décès du preneur. Pendant ce délai, les héritiers devront toutefois encore payer le loyer ainsi qu’un mois d’indemnité de préavis.
• Lorsqu’un couple marié ou cohabitant légalement se sépare, le bailleur ne pourra plus réclamer de loyer au partenaire qui quitte le logement que pendant six mois au maximum. Dans l’état actuel des choses, le partenaire qui quitte le logement mis en location doit continuer de payer le loyer tant que le mariage n’a pas été dissous ou que le contrat de cohabitation légale n’a pas été résilié.
• La garantie locative maximale sur un compte bloqué sera portée de deux à trois mois.
• Dès que l’augmentation de la garantie locative aura été approuvée, les locataires aux revenus modestes pourront contracter anonymement auprès des autorités flamandes un prêt garantie locative sans intérêts afin de pouvoir constituer cette garantie locative.
Les contrats de bail de courte durée qui n’auront pas été enregistrés pourront dorénavant être résiliés sans délai ni indemnité de préavis. C’est déjà le cas actuellement pour les contrats de bail de neuf ans.
Qu’est-ce qui changera spécifiquement pour le bailleur ?
• Le bailleur pourra dorénavant réclamer au preneur undocumentconfirmant son identité et son domicile et attestant ses revenus. Le bailleur ne pourra en revanche pas exiger du preneur qu’il produise des documents relatifs à son état de santé ou à ses antécédents judiciaires.
• Une amende de 350 euros pourra être infligée en cas d’annonce immobilière ne mentionnant pas le loyer à payer. Cette amende était jusqu’à présent plafonnée à 200 euros.
• Le bailleur pourra dorénavant résilier à tout moment les contrats de bail d’une durée supérieure à trois ans afin de rénover en profondeur l’immeuble. La nouvelle législation offrira par conséquent davantage de souplesse aux propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux de rénovation.
• Si des interventions sont réalisées afin d’améliorer les performances énergétiques du bien donné en location, le bailleur pourra à tout moment revoir le loyer à la hausse. Une révision du loyer ne peut normalement intervenir que dans une période de neuf à six mois avant la fin de chaque période de trois ans. Cette exception ne s’appliquera pas, toutefois, à l’isolation du toit et aux fenêtres. Ces interventions-là sont en effet obligatoires.
• Les conditions de résiliation en vue d’un usage personnel seront durcies. À partir de septembre, le bailleur désireux de louer son bien à un membre de sa famille (conjoint(e), partenaire cohabitant légalement, enfants, etc.) ne pourra le faire qu’après la première période locative de trois ans. Si le bailleur entend occuper lui-même l’immeuble, le contrat pourra toutefois être résilié plus tôt.
• Si le couple qui loue le logement se sépare sans parvenir à s’entendre sur la question de savoir qui va rester y vivre, le juge pourra dorénavant convoquer le bailleur avant de prendre une décision.
Qu’est-ce qui changera pour le bailleur et pour le preneur ?
• Le contrat de bail ne respecte pas les dispositions du code flamand du logement = pas de mise en location. En vertu du nouveau décret flamand relatif à la mise en location de logements, un logement ne pourra plus être mis en location que s’il répond aux normes de qualité du code flamand du logement. Si ces normes ne sont pas respectées au début du contrat de bail, ce dernier pourra être déclaré nul. Le preneur pourra alors exiger le remboursement du loyer qu’il a payé. Le bailleur, de son côté, pourra s’adresser à la justice afin d’obtenir que le preneur lui verse une indemnité d’occupation. Si le document signé est un bail à réhabilitation, cette « exigence de qualité » ne s’appliquera pas.
• Pour le bailleur, le certificat de conformité deviendra un atout important en vertu de la précédente disposition. Si, au début de la période de mise en location, il est en mesure de produire un certificat délivré au plus tard trois mois plus tôt, cela voudra dire que le logement a en principe été reçu en bon état. Le certificat de conformité n’est pas encore obligatoire, sauf après que le bailleur a résilié le contrat de bail en vue de réaliser des travaux de rénovation.
• L’état des lieux était déjà obligatoire au début de la période de location mais tant le preneur que le bailleur pourront également exiger, à partir de septembre, un état des lieux au terme du contrat de bail.
Dispositions légales en matière de colocation
• Grâce au nouveau décret relatif à la mise en location de logements, des amis vivant ensemble (et des cohabitants de fait) bénéficieront d’une meilleure protection. Si l’un des colocataires quitte la colocation, il pourra proposer un nouveau locataire. S’il ne le fait pas ou si les autres occupants de l’immeuble refusent que le candidat locataire intègre la colocation, l’ex-colocataire pourra encore se voir imposer de participer au loyer pendant une période de six mois au maximum. Si le locataire proposé est accepté, le colocataire qui décide de quitter la colocation ne devra plus contribuer au paiement du loyer une fois le délai de préavis écoulé.